Ипотечное кредитование. Итоги 2020 года

Видео лекция - Ипотечное кредитование. Итоги 2020 года

В самом общем понимании ипотечный кредит является ссудой банка на приобретение (строительство) жилья или дома под залог этой недвижимости (земли). Коммерческие банки в России реализуют ипотечные программы кредитования с середины 2000-х годов, а именно с 2005 года. В банковской классификации ипотечный кредит принято разделять на следующие виды:

- ипотечный кредит на приобретение вторичного жилья. Один из самых распространенных видов ипотечных программ коммерческих банков. Отличается данный кредит относительной легкостью получения и сравнительной дешевизной (низкой процентной ставкой). Залогом по такому кредиту будет являться приобретаемое жилье на вторичном рынке;

- ипотечный кредит на новое или еще строящее жилье. Данный кредит коммерческий банк предоставляет на этапе строительства жилого дома или только что построенного. При таком кредите банк сначала выбирает сам или одобряет выбранного заемщиком застройщика. Такой кредит получить несколько сложнее, чем под вторичное жилье, но заемщик может хорошо экономить, поскольку приобретение квартиры на этапе ее строительства обходится дешевле, чем в уже сданном новом доме;

- ипотечный кредит на строительство нового частного дома; Предоставляется коммерческими банками на приобретение земельного участка и строительство на нем нового дома. Такой кредит отличает трудоемкость и сложность оформления, поскольку рынок земли еще сформировался неокончательно и зачастую возникают сложности с оценкой земельного участка. Ставка по такому ипотечному кредитованию на 2019 год составляет от 13% до 18% годовых;

- ипотечный кредит на приобретение земли под строительство либо для использования ее под сельскохозяйственные нужды. Такой кредит скорее является исключением из общей практики ипотечного кредитования и ставка по нему составляет от 15% до 20% годовых. Связано это, прежде всего с низкой общей ликвидностью земель сельскохозяйственного назначения;

- ипотека на приобретение загородной недвижимости – дома (коттеджи) в коттеджном поселке, таунхаусы. Такой вид ипотеки также уже принято выделять в отдельную категорию, поскольку она имеет свои специфические особенности. Данные ипотечные программы коммерческие банки обычно реализуют вместе с застройщиками;

- социальная (льготная) ипотека. Реализуется коммерческими банками в рамках различных государственных целевых программ для различных категорий граждан. Самая распространенная программа «Молодая семья», где государство компенсирует (субсидирует) от 30 до 35% стоимости жилья, «Детская ипотека», где государство субсидирует банку льготную ставку по ипотеке в размере 6%, «Военная ипотека» - финансирование за счет средств бюджета ипотечного кредита для военнослужащих и ряд других ипотечных программ, которые реализуются за счет средств федерального или региональных бюджетов;

- ипотечные кредиты на приобретение готовых или строительство новых коммерческих помещений, помещений с землей. По-другому ее еще называют «бизнес-ипотека» или «коммерческая ипотека». Такие виды кредитов предоставляются – физическим лицам, индивидуальным предпринимателям, юридическим лицам. Такой кредит отличает относительно коротким сроком от 1 года до 5 лет, более жесткими требованиями к заемщику и несколько повышенной процентной ставкой от 11% до 20% годовых, по сравнению с другими видами ипотеки.

Каждый коммерческий банк самостоятельно разрабатывает и утверждает свою «Ипотечную политику», где ставит цели, которые он преследует на рынке ипотечного кредитования, определяет виды ипотечных кредитов, а также разрабатывает как собственные ипотечные программы, так и льготные программные с участием государства. Как уже говорилось выше, отечественные коммерческие банки стали выдавать ипотечные кредиты только с 2005 года, то есть отечественный рынок ипотечного кредитования достаточно молодой. Несмотря на это, ипотека занимает очень значительную долю, как по количеству, так и по сумме кредитов в кредитных портфелях большинства российских банков. Такой вид кредитования сразу получил очень широкое распространение, поскольку подавляющему большинству граждан позволяет сразу приобрести столь необходимое им жилье. Значительно возросшие объемы нового строительства жилья и постепенное снижение ставки по кредиту, также сильно увеличили спрос на услуги банков по ипотечному кредитованию. Средняя ставка по ипотечному кредитованию за 2018 год составила по данным Банка России – 9.6% годовых и имеет все шансы в дальнейшем к снижению до 6.0% годовых, что естественно будет только увеличивать объемы кредитования.

Значительно медленнее развивается ипотечное кредитование под приобретение земли и строительство загородных домов, но это обусловлено в большей степени общей неразвитостью отечественного рынка земли.

По данным «Аналитического центра по ипотечному кредитованию»: http://rusipoteka.ru

развитие объема выданной ипотеки относительно ВВП страны, происходило следующими темпами:

Таблица 1. Динамика роста задолженности по ипотечным жилищным кредитам к ВВП России

На основании вышеприведенных данных можно сделать вывод, что объемы ипотечного кредитования относительно ВВП страны выросли за 16 лет в 85 раз, с 0,1% от ВВП в 2005 году до 8,5 % от ВВП в 2020 году. В абсолютных цифрах (в рублях) они выросли в 512 раз с 17 772 миллионов рублей в 2005 году до 9 100 000 миллионов рублей в 2020 году.

Имеет смысл посмотреть, какие банки обеспечивают основной объем выданных ипотечных жилищных кредитов в России на основании данных этого же «Аналитического центра по ипотечному кредитованию». Это необходимо для оценки общего потенциала российских коммерческих банков на рынке ипотечного кредитования и выделить наиболее значимые из них.

Таблица 2. ВЫСШАЯ ИПОТЕЧНАЯ ЛИГА - топ 28 ипотечных банков итоги января 2021 года¹

Экономический аналитический портал «FRANK RG» и Акционерное общество «ДОМ.РФ» ² опубликовали обзор рынка ипотеки в России в 2020 году под названием «Ипотека: итоги 2020 года»: https://frankrg.com.

В соответствии с обзором рынок жилищной ипотеки в 2020 году демонстрировал следующие результаты (ключевые выводы):

«…1. В 2020 году 20 крупнейших банков по объему выданных ипотечных кредитов предоставили 1,7 млн ипотечных кредитов на 4,3 трлн руб. Несмотря на трудности в начале года, связанные с пандемией, 2020-й стал самым успешным годом за всю историю ипотечного кредитования в России: объем выданных кредитов на 51% превысил показатель прошлого года. Ключевые факторами роста рынка стали:

— мягкая денежно-кредитная политика Банка России позволила банкам существенно снизить процентные ставки по кредитам;

— реализация отложенного спроса на фоне самых низких процентных ставок за всю историю ипотеки в России;

— низкие процентные ставки по депозитам (3,5-4%), вызывавшие рост интереса клиентов к приобретению жилья;

— переход на счета эксроу в жилищном строительстве, повысивший уверенность граждан в надежности приобретения жилья в новостройках.

Ведущие позиции на рынке в 2020 году заняли крупнейшие банки: Сбербанк

(2,1 трлн руб. выданых кредито за год), ВТБ (935 млрд руб.), Россельхозбанк (175 млрд руб.), Альфа-Банк (166 млрд руб.), ФК Открытие (144 млрд руб.), Банк ДОМ.РФ (122 млрд руб.).

В структуре выданных ипотечных кредитов по итогам 2020 года самая крупная доля принадлежит новым кредитам на вторичное жилье (49%), на новостройки приходится 34%, на рефинансирование 14%, на земельные участки и дома 2%.

Декабрь оказался самым успешным месяцем года и самым результативным месяцем за всю историю ипотечного кредитования: объем выданных кредитов составил 203 тысячи штук на 542 млрд руб., что превышает показатель прошлого декабря на 48% и на 14% выше итогов предыдущего месяца. Рост выдач наблюдался как по рыночными программам (+17%), так и по льготным (+5%). Резкий рост объема выдач в декабре объясняется влиянием сезонных факторов – традиционно основной объем кредитования приходится на последний квартал года, при этом больше всего кредитов выдается в декабре.

2. В 2020 году процентные ставки по ипотеке снизились на 0,9-1,2 п.п. Банки снижали ставки вслед за ключевой ставкой Банка России:

— новостройки: 7,93% (−0,98 п.п. к декабрю 2019 г.);

— вторичный рынок: 8,15% (−0,9 п.п.);

— рефинансирование: 7,94% (−1,19 п.п.).

В декабре произошло очередное снижение ставок по всем сегментам:

— новостройки: 7,93% (-0,11 п.п. к ноябрю 2020 г.)

— вторичный рынок: 8,14% (-0,12 п.п.)

— рефинансирование: 7,93% (−0,11 п.п.)

3. В 2020 году 20 крупнейших ипотечных банков приняли 6 млн заявок на ипотечные кредиты: 1 млн заявок по льготным программам и 5 млн заявок по рыночным программам. Уровень одобрения в течение года был стабильно высоким и составил по льготной программе 68%, по рыночным программам 58%.

В декабре уровень принятых заявок немного снизился и составил 562 тысячи заявок — на 11 тысяч заявок меньше, чем в ноябре: по программе льготной ипотеки 114 тыс. заявок или 20% всех заявок, по рыночным программам 448 тысяч заявок. Уровень их одобрения по льготной программе составил 65%, по рыночным программам 61%...».³

Из таблицы 3 видно, что основной объем ипотечных кредитов приходится на вторичное жилье, далее следуют новостройки и 14% общего объема ипотечных кредитов занимает рефинансирование. Доля ИЖС (индивидуального жилищного строительства) совсем невелика и составляет 2-3 % всего объема ипотечного кредитования.

Таблица 3.

«…За 2020 г. процентные ставки существенно снизились во всех сегментах ипотечного рынка до рекордно низких значений:

— новостройки: 7,93% (-0,98 п.п. к декабрю 2019 г.);

— вторичный рынок: 8,15% (-0,9 п.п.);

— рефинансирование: 7,94% (-1,19 п.п.).

Плавное снижение ставок в течение года происходило за счет снижения ключевой ставки Банка России до 4,25% (-2 п.п. к декабрю 2019 г.)…». ⁴

«...В 2020 году крупнейшие банки выдали 478,8 тысяч кредитов на 1,44 трлн руб. Доля ипотеки на новостройки составила 34% в общем объеме выдач ипотечных кредитов. С мая ипотека на новостройки активно росла в течение всего года, при этом доля льготной ипотеки в объеме выдач на первичном рынке составляла 82%, а в июле-октябре показатель достигал 85%. Льготная ставка на новостройки сделала более доступным приобретение жилья именно в этом сегменте: разница в ставках между первичным и вторичным рынками составляла 1,5-2%. В ноябре наблюдалась коррекция объема выдач после ажиотажного спроса в октябре…».⁵

«…В 2020 году топ-20 банков выдали 40,4 тысячи кредитов на 83,6 млрд руб. В начале года объем выданных кредитов находился на минимальном уровне, что объясняется отсутствием интереса к загородной недвижимости в зимние месяцы. В апреле-мае, начале режима самоизоляции, спрос на ипотеку на землю и жилые дома вырос на 247% к предыдущему месяцу. Реализуемая с 2020 г. государственная льготная программа «Сельская ипотека» поддержала рынок кредитования загородной недвижимости…». ⁶

По данным Банка России, более трети всех ипотечных жилищных кредитов в России выдается в четырех регионах: Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Тюменской области. За 2019 год эта четверка лидеров не изменилась. На топ-10 регионов по объемам ипотечного кредитования приходится 50,4% от всех выданных кредитов по стране.

Все десять приведенных в графике регионов показали рост объемов выдачи ипотеки на уровне не менее 41,4%. За 2020 год в Москве было выдано 630,7 млрд рублей жилищных ипотечных кредитов (на 61,5% больше, чем в 2019-м), в Московской области — 352,9 млрд рублей (+46,3% к 2019 году), в Санкт-Петербурге — 283,5 млрд рублей (+46,6%), в Тюменской области — 189,2 млрд (+47,6%), в Свердловской области — 136,5 млрд рублей (+52%).

Средневзвешенные процентные ставки по рублевым ипотечным кредитам, выданным в 2020 году в этих регионах, убывают в ином порядке:

7,62% — Красноярский край

7,58% — Тюменская область

7,54% — Москва

7,48% — Московская область

7,48% — Свердловская область

7,47% — Краснодарский край

7,37% — Санкт-Петербург

7,33% — Республика Татарстан

7,33% — Республика Башкортостан

7,32% — Новосибирская область

Программа льготных ипотечных кредитов на новостройки под 6,5% действует до 1 июля 2021 года. Объемы субсидирования по ней увеличивались уже дважды — в совокупности с 740 млрд до 1,85 трлн рублей. С одной стороны, у продления популярной среди населения программы есть сторонники во власти, с другой — Эльвира Набиуллина уже в начале 2021 года отмечала, что программу нужно постепенно завершать, возможно, оставив только для определенных регионов с недостаточным предложением жилья либо для регионов, где спрос на него восстановился и без поддержки субсидиями.

Однако свернуть популярную программу льготного ипотечного кредитования у регулятора вряд ли получится: ощутимое повышение ключевой ставки, разумеется, не рассматривается, поэтому единственным решением станут регулятивные ужесточения для банков при выдаче ипотечных ссуд. В этом случае даже при сохранении низкой ключевой ставки и действия льготной ипотечной программы темпы роста розничного кредитования могут замедлиться, а население и вовсе перестанет получать какую-либо отдачу от мягкой процентной политики.

Помимо приведенных выше причин, влияющих на рынок кредитования в целом, поддержку росту ипотечного кредитования будут оказывать в первую очередь кредиты по госпрограмме субсидирования ставок и исторически низкий уровень этих ставок. Дополнительную уверенность получателям ипотеки на жилье на первичном рынке добавит активно действующий механизм финансирования строительства (через эскроу-счета). Ограничивать рост ипотеки будет вероятное снижение спроса из-за существенного роста цен на недвижимость (на 9,5–12% за 2020 год).

К концу 2021 года, в отсутствие непредвиденных серьезных экономических шоков, мы ожидаем средневзвешенную процентную ставку по ипотеке в рублях на уровне 7,1–7,5% годовых, объем выданных ипотечных кредитов за год — на уровне 2,65–2,8 трлн рублей.

Банк России оценивает портфель автокредитов российских банков в 1,03 трлн рублей на 1 января 2020 года. За прошедший год он увеличился на 7,9%, или на 76 млрд рублей (за 2019 год — 16,9%, или на 138 млрд рублей, за 2018 год — на 14,6%, или на 104 млрд рублей).

По данным НБКИ, в прошедшем году выдано 896,4 тыс. автокредитов (952,9 тыс. в 2019 году, 846,8 тыс. в 2018 году), из них 118,7 тыс. — в Москве и Московской области, 66,5 тыс. — в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

При этом, по данным аналитического агентства «Автостат», объем рынка новых легковых автомобилей в 2020 году снизился на 8,3% по сравнению с предыдущим годом: 1 461 тыс. единиц против 1 593,1 тыс. единиц (в 2018 году эта цифра составляла 1 634,2 тыс. единиц).

Основные факторы снижения динамики кредитования стандартны для 2020 года — коронавирусные ограничения. Поддержку автокредитованию снова оказало государственное субсидирование автокредитов в рамках программ «Первый автомобиль» и «Семейный автомобиль» (позволяют получить скидку 10–25% на первый взнос по кредиту на новый автомобиль российского производства стоимостью не выше 1,5 млн рублей, продлены до конца 2023 года), а также ожидание роста цен на автомобили в России в целом. C лета 2020 года госсубсидии также распространяются на кредиты на покупку электромобилей.

Согласно исследованию Банки.ру, средний размер автокредита по стране на 1 января 2021 года — 859,2 тыс. рублей, средняя ставка во втором полугодии 2020 года составила 13,55% годовых. Доля льготных автокредитов по итогам 2020 года составила 12,5% в объемном и 16,35% в количественном выражении всех выдач.

Тем не менее уже в феврале 2021 года сообщалось о приостановке выдачи льготных автокредитов многими банками, поскольку выделенные на субсидирование средства уже почти исчерпаны, а новых поступлений на тот момент не было. При этом, по словам главы Минпромторга Дениса Мантурова, на госсубсидии по автокредитам в 2021 году уже выделено 8,9 млрд рублей, и прорабатывается вопрос о выделении дополнительного финансирования.

Такое решение поддержало бы динамику рынка, однако нынешний достаточно высокий уровень средней ставки по автокредитам в условиях роста стоимости новых автомобилей существенно нивелирует для населения выгоду от субсидирования. Очевидно, правительству стоит задуматься о пересмотре формата госпрограммы и введении субсидирования части ставки по автокредитам для заемщиков, как это уже практиковалось в России несколько лет назад.

При продолжении роста цен на автомобили, когда доходы населения либо останутся на прежнем уровне, либо будут снижаться, аналитический центр Банки.ру ожидает роста совокупного портфеля автокредитов на 4,7–8,5% в 2021 году…». ⁷

Технология кредитования физических лиц

Каждый коммерческий банк самостоятельно разрабатывает «Правила кредитования физических лиц» и утверждает этот внутренний документ Советом директоров. Такого рода Правила обычно содержат следующие разделы:

- Общие положения. Здесь рассматриваются вопросы термины и определения, которые обычно используются в процессе кредитования. Подразделения банка осуществляющие кредитный процесс. Должностные лица банка, сопровождающие кредитный процесс на всех его этапах. Все виды кредитов, которые данный банк предоставляет своим заемщикам – физическим лицам (линейка кредитов). Перечень объектов для кредитования. Валюта, сроки и ставки по кредитам, а так все допустимые условия по различным видам кредитов. Ограничения по сумме кредита на одного заемщика и группу связанных заемщиков, а также по кредитам инсайдерам и аффилированным лицам. Устанавливаются критерии к заемщикам, категории резидентов и нерезидентов, которые могут претендовать на займы от банка, возрастной ценз заемщиков. Перечень имущества, активов и обязательств, которые банк может принимать в залог по предоставленным кредитам. Порядок оценки залогового имущества, процедура проведения и принятия окончательного решения по стоимости залога и выдачи кредита. Процедура привлечения специализированных организаций для оценки залогов;

- Порядок предоставления кредита. В данной части Правил регламентируются вопросы, связанные с технологией и документооборотом по выдаче кредитов. Прописываются документы, которые предоставляет клиент, претендующий на выдачу кредита, в том числе документы, подтверждающие наличие залога, поручительств и различных гарантий. Процедура рассмотрения представленных документов и порядок принятия окончательного решения о выдаче определенного вида кредита. Порядок и регламент проведения оценки платежеспособности заемщика по используемым банком методикам. Порядок составления кредитным инспектором письменного заключения по результатам проведенной оценки платежеспособности клиента. Указание причин, которые служат основанием в выдаче кредита. Документооборот и ведение «кредитного досье» клиента. Содержание и форма используемых кредитных договоров, графика погашения задолженности, срочного обязательства и договоров залога (гарантии, поручительств, страхования). Правила составления и подписания этих договоров, а также их учет и хранение. Способы выдачи кредита – наличными, зачисление на карту или перечисление валюты ссуды по представленным реквизитам, в том числе пропорции, какими выдаются кредиты. Формы заявлений, заполняемых заемщиком на получение ссуды.

- Сопровождение кредитного договора. Эта часть Правил предусматривает полномочия и обязанности сотрудников банка, который осуществляют деятельность по контролю исполнения заемщиком условий кредитного договора. В том числе ведет все деловую переписку с клиентом, вносит данные о нем в базу индивидуальных заемщиков, регулирует размер резерва на возможные потери по ссудам. Также он вносит все изменения в кредитный договор, если таковые имеются. Осуществляет всю работу с поручителями заемщика и с реализацией залоговых прав в случае возникновения такой необходимости. Осуществляет контроль целевого использования кредита, в том числе с выездом на необходи-мые проверки. В случае возникновения просроченной задолженности принимает необходимые меры для ее погашения и выносит предложения на кредитный комитет банка;

- Порядок погашения кредита и уплаты процентов. В данной главе Правил регламентируются вопросы, связанные с порядком уплаты суммы основного долга и процентов заемщиками. Применение банком различных способов уплаты основного долга и способов начисления процентов, а также их фактической уплаты по всем видам предоставляемых кредитов. Регламентируются порядок досрочного погашения по всем видам кредитных договоров. Устанавливается очередность списания возникающей просроченной задолженности, порядок расчета и применения штрафов, пеней и неустоек;

- Бухгалтерский учет операций по кредитованию физических лиц. Эта глава Правил служит подробной инструкцией кредитным и бухгалтерским работникам банка для отражения всех кредитных операций банка на балансовых и внебалансовых счетах бухгалтерского учета. Также здесь приводятся все формы учетных регистров, используемые при осуществлении кредитных операций с физическими лицами.

Государственное регулирование ипотеки (залога недвижимости)

В связи с социальной значимостью обеспечением граждан жильем, а также для защиты интересов заемщика и с целью недопущения произвола со стороны кредиторов, ипотечные сделки под залог недвижимости дополнительно регулируются отдельным Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), вступившем в силу 16 июля 1998 года с последующими изменениями и дополнениями, последняя из которых редакция закона вступила в силу 5 октября 2015 года.⁸ Правильнее сказать, что в большей степени этот закон регулирует именно залог недвижимости, а не сам кредит.

Закон достаточно большой и состоит из 14 глав. Кратко рассмотрим основные положения, которые регулирует это закон:

I раздел закона определяет само понятие ипотеки, а также основания, по которым она возникает. Также устанавливает перечень имущества, которое может быть предметом залога по кредитным сделкам, Статья 5 уточняет такое имущество:

• земельные участки, кроме земельных участков, которые являются государственной или муниципальной собственностью;
• здания, сооружения, предприятия и иное недвижимое имущество, которое можно использовать в коммерческой и предпринимательской деятельности;
• квартиры, части квартир, жилые дома;
• садовые дома, гаражи, машино-места в закрытых парковочных комплексах и иные строения потребительского назначения;
• воздушные, морские и речные суда.

Также этот раздел регулирует состав лиц, у которых может возникать право передачи имущества в ипотеку, а также порядок передачи в ипотеку имущества находящегося в совестной собственности различных лиц.

Раздел II 102-ФЗ называется «Заключение договора об ипотеке». В разделе регулируются все вопросы порядка составления, заключения и исполнения ипотечного договора. Концептуально определяется содержание такого договора, порядок его государственной регистрации, возникновение ипотеки как обременения.

Раздел III «Закладная» вводит понятие «закладной» - которая является ценной бумагой, которая удостоверяет следующие права своего владельца:

• право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;
• право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Также регулирует все вопросы, связанные с юридической формой, оформлением, выдачей, обращением, погашением закладной. Устанавливает обязанных лиц по закладной, владельца закладной, их права и обязанности, содержание закладной, ее обязательные реквизиты. Особенности оформления и оборота электронных закладных. Регулирует порядок изменения условий закладной, регистрацию владельцев закладной, осуществление прав по закладной и другие вопросы, связанные с обращением этой ценной бумаги.

Раздел IV называется «Государственная регистрация ипотеки». В соответствии с законом ипотека подлежит обязательной государственной регистрации. Данный раздел прописывает порядок регистрации ипотечных сделок, а также порядок внесения изменений и дополнений в регистрационные записи по ипотеке, порядок оплаты и размер государственной пошлины за внесение записи, порядок погашения регистрационной записи об ипотеке.

Раздел V «Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору ипотеки». Раздел регулирует порядок использования и содержания заложенного имущества залогодателем. Другими словами, ограничивает произвол кредитора, который может помешать пользоваться заложенным имуществом. Данный раздел не позволяет кредитору включать в договор ипотеки какие бы ни было условия, которые как-то ограничивают права заемщика на пользование ипотечным имуществом. Также здесь регулируются вопросы содержания и ремонта заложенного имущества, его страхование, защита от притязаний третьих лиц. Закон также наделяет кредитора правом проверять заложенное имущество и регулирует иные права залогодержателя.

Раздел VI называется «Переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц». Самый важный раздел этого закона, который регулирует вопросы отчуждения заложенного имущества. В нем предусматривается порядок перехода прав на заложенное имущество в случае нарушения обязательств сторонами по договору ипотеки.

Раздел VII «Последующая ипотека» вводит понятие «последующей ипотеки» и условия, при которых она допускается.

Пункт 1 Статьи 43 гласит: «…Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Очередность залогодержателей устанавливается на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации ипотеки…».

Раздел VIII «Уступка прав по договору об ипотеке. Передача и залог закладной». Раздел регулирует вопросы, связанные с уступкой и переуступкой заложенного по ипотеке имущества, а также передачу прав на закладную и залог закладной.

Раздел IX «Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке». Глава устанавливает основания обращения взыскания на заложенное имущество, подсудность подобного рода дел, меры по защите интересов залогодержателей, решение подобных споров во внесудебном порядке и подписание мирового соглашения.

Глава X «Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание». В главе рассматриваются вопросы, связанные с реализацией залогов по ипотеке, порядок проведения публичных торгов, реализация заложенного имущества по соглашению сторон. Также здесь регулируются вопросы порядка получения суммы, вырученной от продажи заложенного имущества.

Глава XI «Особенности ипотеки земельных участков», Глава XII Особенности ипотеки предприятия, здания, сооружения и нежилого помещения, а также Глава XIII «Особенности ипотеки жилых домов, квартир и о залоге прав требования участника долевого строительства».

Данные главы определяют, прежде всего, земельные участки, предприятия, здания, сооружения и иные нежилые помещения, которые могут быть предметом ипотеки. Регулирует вопросы использования и оборота построек, расположенных на этих участках, а также нового строительства на ипотечных земельных участках. Устанавливает порядок их оценки и особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки, а также порядок их реализации. Устанавливает особенности ипотеки предприятий, как производственных комплексов. Особенности ипотеки производственных комплексов. Разъясняет порядок применения правил ипотеки жилых домов, квартир и ипотеки долевого строительства этих объектов. Особенности ипотеки строящихся жилых домов. Порядок обращения взыскания на эти объекты.

Последняя глава закона – Глава XIV «Заключительные положения» - устанавливает порядок вступления в силу данного закона.

Порядок регулирования кредитных историй заемщиков

Для целей государственного регулирования порядка хранения, обработки и использования информации о заемщиках кредитных организаций, в 2004 году был разработан и принят 22 декабря 2004 года Государственной думой Российской Федерации – Федеральный закон № 218 (№ 218-ФЗ) «О кредитных историях». ⁹

По сути, данный закон логическое продолжение развития всех видов кредитования в первой половине 00-х годов. Его необходимость обусловлена защитить риски кредиторов (коммерческих банков) при принятии решения о выдаче кредита. В то же время процесс формирования кредитной информации о заемщиках не должен создавать угрозу их имущественному положению, а также возникает необходимость предотвращения такого рода информации в недобросовестных и криминальных целях третьими лицами. То есть закон защищает интересы не только кредиторов, но и заемщиков, строго регламентируя порядок использования такого рода информации. Определяет, какую информацию можно включать в кредитную историю заемщика и устанавливает допустимые пределы ее использования.

Закон № 218-ФЗ определяет понятие и состав «кредитной истории», регулирует порядок ее формирования, хранения и использования. Также предметом регулирования закона является деятельность «Бюро кредитных историй». Пункт 2 Статьи 1 закона определяет его цели:

«…Целями настоящего Федерального закона являются повышение защищенности кредиторов и заемщиков за счет общего снижения кредитных рисков, повышение эффективности работы кредитных организаций, микрофинансовых организаций и кредитных кооперативов, а также создание и определение условий для сбора, обработки, хранения и предоставления в бюро кре-дитных историй информации, характеризующей своевременность исполнения заемщиками своих обязательств по договорам займа (кредита), исполнения физическими лицами, в том числе индивидуальными предпринимателями, и юридическими лицами обязательств по внесению платы за жилое помещение, коммунальные услуги и услуги связи и исполнения физическими лицами алиментных обязательств, по которым имеется вступившее в силу и не исполненное в течение 10 дней решение суда о взыскании с должника указанных денежных сумм…».

То есть, данный закон регулирует деятельность не только коммерческих банков, но и иных организаций, выступающих в роли кредитора, а также деятельность их заемщиков.

Основным оператором информации о заемщиках является «Бюро кредитных историй». В соответствии с законом это коммерческая организация (юридическое лицо), которая оказывает услуги по формированию, обработке и хранению «кредитных историй», а также оказывает сопутствующие услуги – предоставление информации, содержащейся в «кредитных историях», подготовку и формирование кредитных отчетов по юридическим и физическим лицам, а также иные услуги по профилю данной деятельности.

Статья 4 закона устанавливает содержание кредитной истории физического лица. В соответствие с ней, «кредитная история» состоит из следующих частей:

«…Кредитная история физического лица состоит из четырех частей, юридического лица – из трех частей:

I часть – «титульная часть кредитной истории» – содержит сведения о субъекте кредитной истории, по которым его можно идентифицировать (например, для физического лица: Ф.И.О., данные документа, удостоверяющего личность и прочее; для юридического лица: полное и сокращенное наименования, ИНН, ОГРН и прочее);

II часть – «основная часть кредитной истории» – содержит дополнительные сведения о субъекте кредитной истории, его обязательствах (в том числе информацию о сумме и сроке исполнения обязательств), сведения о процедурах банкротства и иную информацию;

III часть – «дополнительная (закрытая) часть кредитной истории» – содержит сведения об источниках формирования кредитной истории, о пользователях кредитной истории, а также в отношении приобретателя права требования (в случае уступки права требования по договору займа (кредита);

IV часть кредитной истории – «информационная часть кредитной истории» (только для физических лиц, включая индивидуальных предпринимателей) – содержит сведения о предоставлении займа (кредита) или об отказе в заключении договора займа (кредита) (в том числе с указанием причины отказа), о заключении договора поручительства, информацию об отсутствии двух и более подряд платежей по договору займа (кредита) в течение 120 календарный дней с даты наступления срока исполнения обязательства по договору займа (кредита), которое не исполнено заемщиком.

У субъекта кредитной истории – юридического лица информационная часть кредитной истории не формируется.

Кредитная история раскрывается субъекту кредитной истории целиком…». ¹⁰

Информация для «кредитной истории» формирует банк-кредитор, либо микрофинансовая организация, либо иной другой кредитор, только с письменного согласия заемщика, предусмотренного в кредитном договоре (договоре займа). Все коммерческие банки, микрофинансовые организации, кредитные кооперативы обязаны в соответствии с законом № 218-ФЗ передавать всю информацию по «кредитным историям» хотя бы в одно из «Бюро кредитных историй», включенных в «государственный реестр бюро кредитных историй», составляемый и публикуемый Банком России. Также для формирования «кредитной истории» физического лица в нее включаются сведения от финансового управляющего, который утвержден в деле о «банкротстве физического лица». На финансового управляющего такая обязанность прямо возложена законом № 218-ФЗ. Срок хранения «кредитной истории» установлен законом в течение 10 лет со дня последнего в ней изменения.

Полномочия по регулированию деятельности «Бюро кредитных историй» осуществляет Центральный Банк (Банк России). Он в рамках российского законодательства выполняет следующие функции:

• осуществляет их государственную регистрацию;
• ведет государственный реестр бюро кредитных историй;
• вносит их в реестр и исключает из него;
• ведет Центральный каталог кредитных историй;
• регулирует иную деятельность бюро кредитных историй.

Субъект кредитной истории может получить информацию из Центрального каталога кредитных историй, обратившись:

• на Единый портал государственных и муниципальных услуг (ЕПГУ) (справочно: при формировании запроса на предоставление услуги через ЕПГУ используются реквизиты только действующего паспорта гражданина Российской Федерации);
• в любую кредитную организацию;
• в любое бюро кредитных историй;
• в любую микрофинансовую организацию;
• в любой кредитный кооператив;
• на телеграф (отделение почтовой связи (отделение электросвязи), в котором оказываются услуги телеграфной связи);
• к любому нотариусу;
• с использованием кода субъекта кредитной истории;
• на официальный сайт Банка России (www.cbr.ru) для заполнения формы запроса «Запрос на предоставление сведений о бюро кредитных историй», размещенной в разделе «Кредитные истории».

Список используемых источников:

Информационные ресурсы:

1. Акционерное общество «ДОМ.РФ»

2. Акционерное общество «Национальное бюро кредитных историй»: https://www.nbki.ru

3. Аналитический портал «Банки.ру»: https://www.banki.ru

4. Аналитический центр по ипотечному кредитованию: http://rusipoteka.ru

5. Агентство «Автостат»: https://yandex.ru

6. Агентство «Ассоциация европейского бизнеса»: https://aebrus.ru

7. Экономический аналитический портал «FRANK RG»: https://frankrg.com.

Законодательство Российской Федерации:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ;

2. Федеральный закон "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" от 10.07.2002 N 86-ФЗ (последняя редакция);

3. Федеральный закон "О банках и банковской деятельности" от 02.12.1990 N 395-1 (последняя редакция);

4. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ (последняя редакция);

5. Федеральный закон "О кредитных историях" от 30.12.2004 N 218-ФЗ (последняя редакция);

6. Федеральный закон "О потребительском кредите (займе)" от 21.12.2013 N 353-ФЗ (последняя редакция);

Нормативная документация Банка России:

1. Положение Банка России от 28.06.2017 N 590-П (ред. от 16.10.2019) "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности" (вместе с "Порядком оценки кредитного риска по портфелю (портфелям) однородных ссуд") (Зарегистрировано в Минюсте России 12.07.2017 N 47384)

2. Положение Банка России от 02.10.2017 N 605-П (ред. от 05.10.2020) "О порядке отражения на счетах бухгалтерского учета кредитными организациями операций по размещению денежных средств по кредитным договорам, операций, связанных с осуществлением сделок по приобретению права требования от третьих лиц исполнения обязательств в денежной форме, операций по обязательствам по выданным банковским гарантиям и предоставлению денежных средств" (Зарегистрировано в Минюсте России 11.12.2017 N 49198);

3. Положение Банка России от 02.10.2017 N 606-П (ред. от 18.12.2018) "О порядке отражения на счетах бухгалтерского учета кредитными организациями операций с ценными бумагами" (Зарегистрировано в Минюсте России 12.12.2017 N 49215)

4. Положение Банка России от 27.02.2017 N 579-П (ред. от 14.09.2020) "О Плане счетов бухгалтерского учета для кредитных организаций и порядке его применения" (Зарегистрировано в Минюсте России 20.03.2017 N 46021);

Сноски в тексте:

1. По данным «Аналитического центра по ипотечному кредитованию»: http://rusipoteka.ru

2. Финансовый институт развития в жилищной сфере. Создан в 1997 году постановлением Правительства РФ для содействия проведению государственной жилищной политики: ДОМ.РФ

3. Экономический аналитический портал «FRANK RG»: https://frankrg.com

4. Экономический аналитический портал «FRANK RG»: https://frankrg.com

5. Экономический аналитический портал «FRANK RG»: https://frankrg.com

6. Экономический аналитический портал «FRANK RG»: https://frankrg.com

7. Аналитический портал Банки.ру: https://www.banki.ru

8. Справочно-информационная система «Консультант Плюс». ФЗ-353: http://www.consultant.ru

9. Справочно-информационная система «Консультант Плюс». ФЗ-353: http://www.consultant.ru

10. Пояснения взяты с официального сайта Банка России: https://cbr.ru